Exemplu
Societatea Accounting Leader a încheiat un contract de închiriere cu o persoană fizică română pentru perioada 2023-2024. Chiria lunară prevăzută în contract este de 10.000 lei și se cunosc următoarele informații pentru anul 2024:
- Chiria aferentă lunii ianuarie 2024 a fost achitată în avans în decembrie 2023;
- Chiria aferentă lunii noiembrie 2024 a fost compensată cu o factură privind vânzarea unor bunuri;
- Chiria aferentă lunii decembrie 2024 (ultima lună) a fost compensată cu valoarea garanție plătite inițial pentru o lună;
Presupunem că persoana fizică realizează venituri extrasalariale doar din acest contract de închiriere.
Care sunt taxele ce se datorează pentru aceste venituri în 2024?
Accounting Leader
De la 1 ianuarie 2024, plătitorii veniturilor din cedarea folosinței bunurilor, persoane juridice sau alte entități care au obligația de a conduce evidența contabilă, au și obligația de a calcula, reține, declara și plăti impozitul corespunzător sumelor plătite. Impozitul se calculează prin aplicarea cotei de 10% asupra venitului net și se reține la sursă, de către plătitorii de venituri. Venitul net din cedarea folosinței bunurilor se stabilește la fiecare plată, de către plătitorii de venit prin deducerea din venitul brut a cheltuielilor determinate prin aplicarea cotei de 20% asupra acestuia.
Pentru chiria plătită în luna decembrie 2023 pentru ianuarie 2024 obligația de a declara veniturile și de a plăti impozitul revine persoane fizice prin intermediul declarație unice care se depune până la data de 25 mai 2025. Astfel, în cazul în care au fost încasate chirii în avans, până la data de 31 decembrie 2023 inclusiv și sunt aferente unei perioade contractuale ulterioare datei de 1 ianuarie 2024, proprietarii, uzufructuarii sau alți deținători legali, au obligația stabilirii impozitului pe venit prin completarea declarației unice.
Pentru chiria plătită pentru lunile februarie-octombrie 2024 se va proceda astfel:
Venitul brut lunar = Chiria din contract pe lună = 10.000 lei;
Venitul net lunar = Chiria din contract pe luna – 20% x chiria din contract pe lună = 8.000 lei
Impozit pe venitul din chirie pe luna = (Venitul din chirie în luna – 20% x venitul din chirie în lună) x 10% = Venitul net lunar x 10% = 8.000 lei x 10% = 800 lei;
Chirie lunară de plată = Chiria brută din contract – impozitul pe venit reținut = 9.200 lei.
Așadar, la data plății chiriei, chiriașul (persoană juridică) va calcula impozitul pe chirii și va achita proprietarului, persoană fizică, chiria lunară stabilită prin contract, dar diminuată cu impozitul calculat. Impozitul pentru veniturile din cedarea folosinței bunurilor se va declara prin D100 la obligația fiscală nr. 628 aferentă lunii în care s-a realizat plata.
În ceea ce privește chiria pentru luna noiembrie (plata exclusivă în natură) și decembrie (reținerea din garanție), în situația în care venitul brut este plătit exclusiv în natură, precum și în cazul sumelor reprezentând garanție utilizată pentru plata chiriei stabilită prin contract, proprietarul, uzufructuarul sau alt deținător legal are obligația să stabilească venitul net anual prin deducerea din venitul brut a cheltuielilor determinate prin aplicarea cotei de 20% asupra venitului brut, precum și să calculeze și să plătească impozitul pe venit. Impozitul anual datorat se stabilește prin depunerea declarației unice. Prin urmare, pentru luna noiembrie și decembrie persoana juridică (plătitorul de venit) nu va face nicio reținere la sursă, astfel că obligația de declarare a venitului revine persoanei fizice prin declarația unică.
Persoana juridică română are obligația ca anual să declare aceste venituri din cedarea folosinței bunurilor prin declarația D205 care are termen de depunere finalului lunii februarie și anume 28 februarie 2025 pentru anul 2025. În declarația 205 se vor completa veniturile pentru această persoană astfel:
- VB plătit exclusiv în natură – 10.000 lei (luna noiembrie);
- Suma garanție pentru plata chirie stabilită prin contract – 10.000 lei (luna decembrie);
- Baza de calcul a impozitului (luna februarie – octombrie 2024) – 72.000 lei;
- Impozit reținut (luna februarie – octombrie 2024) – 7.200 lei
Persoana fizică
Are obligația ca prin declarația unică să declare veniturile realizate din cedarea folosinței bunurilor aferente lunilor ianuarie (plata a fost în 2023), noiembrie (achitată în natură) și decembrie (reținerea din garanție) 2024. În acest sens se va completa subsecțiunea I.1.1.Date privind impozitul pe veniturile realizate din România, impuse în sistem real/pe baza cotelor forfetare de cheltuieli de la Capitolul I până la data de 25 mai 2025 astfel:
- Venitul brut – 30.000 lei;
- Cheltuieli deductibile (20% din Venitul brut) – 6.000 lei;
- Venitul net anual – 24.000 lei;
- Impozit anual datorat – 2.400 lei.
În ceea ce privește CASS, persoana fizică a realizat în anul 2024 un venit net în cuantum de 96.000 lei (120.000 lei minus cota forfetară de 20%), astfel că depășește plafonul de 24 salarii minime (79.200 lei – 24 x 3.300 lei) și va avea obligația de plată a CASS pentru anul 2024 în cuantum de 7.920 lei. În acest sens va bifa SUBSECȚIUNEA I.3.2 de la Capitolul I (presupunând cu nu a estimat prin declarația unică estimativă că va depăși acest plafonul de 24 de salarii minime).
Atenție!
Chiar dacă persoana fizică este asigurată (salariat, pensionar etc.) sau datorează CASS pentru venituri din activități independente (ex. PFA, PFI, II, IF), aceasta este obligată să plătească sănătatea și pentru veniturile din cedarea folosinței bunurilor.
